Как выгодно купить квартиру и сэкономить деньги

Агенты по недвижимости уверенно заявляют: «Обоснованная скидка от цены квартиры – 5%»! Это несколько десятков тысяч рублей. Допустим, стоимость вашей квартиры 5,5 млн рублей. В этом случае скидка составит около 275 тысяч рублей.

Но на деле не все так однозначно. Поэтому при выборе квартиры, сравнивая предложения агентств недвижимости, обязательно обращайте внимание не только на процент скидки, но и на его числовое выражение.

Как показывает практика, при разумном подходе к покупке недвижимости можно сэкономить гораздо больше денег из семейного бюджета, чем кажется на первый взгляд.

Что дешевле: первичное или вторичное жилье?

Вторичное жилье, по мнению большинства, считается дешевле «первички» (квартиры в новостройке). Однако стоимость квадратного метра зависит от многих факторов: от проекта многоквартирного дома, стадии строительства, репутации застройщика, отзывов покупателей, площади, этажности, инфраструктуры, способов оплаты (все сразу или по частям), цена содержания дома управляющей компанией. Поэтому не все так однозначно.

Возьмем для сравнения пару квартир +\- по площади в Красноярске, которые сейчас выставлены на продажу:

Хрущев	Новое здание	На стадии катлована
2 комнаты 45,5 м2 гражданский проспект район Цена 4 550 000 руб.	2 комнаты 55 м2 район м. Сент-Виллидж Цена 5 600 000 руб.	2 комнаты 50,8 м2 район М. Рыбацкое Цена 4 0010 000 руб.
4 спальни 49 м2 автовский район Цена 4 550 000 руб.	2 комнаты 49 м2 м. Пролетарское район Цена 4 500 000 руб.	2 комнаты 57,5 м2 м. Василеостровский район Цена 8 500 000 руб.
4 спальни 50 квадратных метров академический район Цена 3 900 000 руб.	2 комнаты 50 квадратных метров м Рыбацкий район Цена 4 500 000 руб	2 комнаты 55,5 м2 район М. Рыбацкое Цена 4 500 000 руб.

Как видно из таблицы, квартиры, имеющие схожую площадь, имеют разницу в цене в несколько десятков рублей, а иногда и сотен.

В центре, отличающемся, как правило, высокой ценой, желающие купить недвижимость из старого фонда могут найти квартиру по более низкой цене, чем в новостройке. Факторов много: у продавца есть большое желание быстро продать недвижимость, квартира не ремонтировалась более 10 лет, и много других причин, так или иначе влияющих на цену.

Экономим на покупке первичного жилья

Вы можете купить квартиру в новостройке со скидкой 5-40%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.

Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски

Самая привлекательная цена на недвижимость, непосредственно перед началом строительства, в начале.

Раньше, до замедления темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж промышленных домов среднего класса составляла 30-50%, а иногда достигала 80%. В настоящее время экономия может оптимально составить только 20%. Самым выгодным, по мнению риелторов, сегодня является приобретение элитного жилья в нулевом цикле. Именно при его приобретении покупатель получает максимальную прибыль порядка 40-50%. Причина проста. На рынке элитного домостроения нет случайных игроков. Поэтому риск инвестирования в строительство в долгосрочной перспективе минимален. Однако, если разработчик неизвестен или не смог завоевать себе репутацию, риск остается высоким.

Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована – очень рискованное дело. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: разузнайте все о застройщике, уделите время сбору информации, узнайте, есть ли у компании еще стройки, сдавали ли ранее жилые дома или это единственный объект, как давно они на строительном рынке и т.д. Было бы полезно узнать, кто является учредителем строительной компании.

Покупка на поздних стадиях строительства

Наши исследования показали, что на более поздних этапах строительства преимущества не столь значительны, как на более ранних этапах. И на его стоимость влияет то, на каком этапе он поступает на строительную площадку. Предположим, вы решили подождать, пока будут построены первые этажи дома; это плюс 5-7% к цене в нулевом цикле. Ждёте, пока дом построят, а отделку ещё не начали, плюс 10-15%.

Риски приобретения долгожданных квадратных метров в финальном цикле уже значительно ниже, так как промоутер показал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него появится собственная квартира. В принципе, исходя из темпа строительства первого здания, можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть недостаток: даже после заселения он будет если не в эпицентре стройки, то во всяком случае рядом с ней. А если квартиры продаются в черновой отделке, будьте готовы жить не меньше года под стук дрели и стук молотка.

Очень важно, кто и как будет решать вопрос формирования инфраструктуры микрорайона, микрорайона и двора.

Поэтому обустройство прилегающей инфраструктуры можно смело отнести к рискам. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек. Квартира сама по себе ничего не значит. Вы общаетесь со всем обществом. Отводите детей в школу, в детский сад, на работу. И застройщику важно приложить к ключам от квартиры: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, заведения, открывшиеся поблизости, магазины, парикмахерские, детские клубы и т.д. Максимальный уровень комфорта жизни формируется в том числе и благодаря развитой инфраструктуре.

Приобретение в низкий сезон

Низкий сезон для покупки жилья – это время, когда стоимость квадратного метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом.

Для большинства жителей нашей страны ипотека – единственный способ решить жилищный вопрос. Но с повышением процентной ставки мечта стать владельцем собственной квартиры так и остается мечтой. Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам решила эту проблему. Правда, требования банков к заемщикам ужесточились. Однако рынок ожил. На самом деле лето недвижимости выдалось очень активным.

По мнению экспертов, лучшее время для покупки недвижимости в предновогодний сезон – декабрь-январь, майские праздники, июль.

Агентства недвижимости в преддверии новогодних праздников предлагают особенно щедрые скидки, иногда значительно более высокие, чем в другие дни. Новогодний бонус зависит от продаж агентов по недвижимости, поэтому они готовы делать щедрые публичные предложения, и вы можете лично договориться о снижении цены.

Чтобы принять правильное решение, регулярно проверяйте прогнозы цен на жилье в том регионе, где вы планируете совершить покупку. Следите за новостями рынка недвижимости, изменениями в законодательстве.

Приобретаем квартиру в обход агентства

Конфликт между строителями. Некоторые строительные компании занимаются масштабным жилищным строительством. И у них есть земля под строительство сразу целого комплекса домов, и есть управляющая компания, которая потом берет возведенные дома в обслуживание, и в структуру входит агентство по продаже квартир.

Другие, имея участок земли под строительство одного дома, максимум двух, беспокоятся о скором строительстве дома и поспешной продаже квартир. Такие компании не обзаводятся ненужными структурами. У них даже нет отдела продаж. Однако это не мешает покупателю обращаться к лицу, непосредственно владеющему недвижимостью. Покупая напрямую, вы экономите как минимум ту сумму, которую агентство берет в качестве комиссии, а это обычно от 50 000 до 300 000 рублей. Кроме того, у вас есть возможность договориться о дополнительной скидке.

Однако покупка квартиры без обращения в агентство – это не всегда возможность сэкономить. У граждан сложился стереотип, что риелторы – это мошенники, которые стремятся любой ценой продать недвижимость и получить свою долю от сделки. Не всегда так. Если вы встретите настоящего специалиста своего дела, он поможет избавить вас от многих неприятностей.

В силу своей профессии эти люди хорошо знакомы с рынком недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить, завышена ли цена или, наоборот, соответствует параметры. Профессионал расскажет о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которые могут быть не на всех ресурсах, таких как Авито, Домофонд.

Неудобная квартира, скидки

Квартиры считаются неудобными:

• на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняки);
• на верхнем этаже (кровля может протекать, в южных районах в квартире очень жарко от солнца);
• квартира возле лифта (такая же, как и на первом этаже – постоянный шум);
• квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, но они могут вам не понадобиться);
• квартиры в домах, расположенных вблизи больничных комплексов;
• квартиры в домах, расположенных вдали от автобусных остановок и станций метро.

Для получения информации о квартирах со скидкой и более дешевых вариантах спросите у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом доме, но по более доступной цене?»

Жилье без отделки

Ведь на самом деле в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У вас есть возможность покупать стройматериалы и заказывать услуги оптом, а значит дешевле.

Правда обои могут быть не те, линолеум вместо ламината и т.д.

На рынке недвижимости уже появились строительные компании, предлагающие выбрать для отделки, чем вы будете крыть стены, пол, какой вариант потолка вас интересует, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Вы выбираете стройматериалы, застройщик при желании помогает вам и предоставляет команду. Он может быть как дешевле, так и дороже. В чем преимущество? Вам не нужно ничего переделывать.

Покупая недостроенные квартиры, можно сэкономить не только несколько сотен тысяч рублей, но и сэкономить до полутора миллионов. Ремонт нужно делать постепенно, по мере поступления средств. Правда, не факт, что это экономически целесообразно для вас. Но выбирайте приемлемый для вас вариант.

Экономим на покупке вторичного жилья

Залоговое жилье с аукциона

Исключенный дом тот, который кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Список компаний, занимающихся реализацией залога, достаточно солидный. Крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, УралСиб, имеют на своих сайтах специальный раздел — так называемую залоговую витрину. Здесь представлена ​​недвижимость России и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, стоит лишь действовать по предложенному системой алгоритму. Изучите варианты во всех витринах. Когда вы найдете свой, очень внимательно прочитайте документацию. Не сильны в судебной практике – обратитесь к специалисту.

В чем выгода для покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно. По сути, ипотека — это достаточно долгий возврат заемных средств (длинных денег). А тут долг платить. Поэтому банку необходимо как можно скорее продать такое имущество. Быстрой продаже, как известно, способствует невысокая цена объекта. Но такая покупка должна быть сделана с надежным юристом, чтобы проверить все детали и убедиться, что дом в безопасности. И даже если дом продает известный банк. При таком варианте покупки квартиры ожидаемая экономия для вас может составлять от 20 до 50%.

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация в АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).

Продается ипотечная квартира

Это дешевле, потому что никто не хочет брать на себя риски, связанные с покупкой этого дома. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия составляет от 10 до 20 процентов. В чем опасность и как ее уменьшить?

Давайте рассмотрим пример: предположим, что Петров решил купить у Башаровых двухкомнатную квартиру, которую они купили в ипотеку, но со временем они не привлекли такого финансового бремени. Если Башаровы продадут квартиру через службу судебных приставов, потеряют приличную сумму. Им выгоднее сделать это напрямую, хоть и со скидкой. Кроме того, вы можете продать квартиру только в том случае, если у вас нет долгов. Поэтому Петров согласен с семьей Башаровых. Они идут в банк, и он, Петров, выплачивает кредит, скажем, полмиллиона рублей. Но после этого Башаров вдруг начинает хулиганить и говорит, что передумал продавать квартиру. Петров судится с ними. Судья разумно выносит решение в их пользу и заставляет Башаровых вернуть деньги. Но. нет денег на счетах, когда судебные заседания закончены и решения вынесены. При общем ежемесячном доходе семьи 25 тыс руб.

Чтобы этого не произошло, при осуществлении сделок с недвижимостью следует нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, купивших недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучите форумы), который изучит предоставленный агентством договор, а в случае покупки квартиры без участия агенств, оформите договор, чтобы не мучиться. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и обязательства сторон».

Типовой договор на год покупки квартиры под заказ вы легко найдете на сайте, например, здесь, в системе «Гарант».

Благодаря современным коммуникационным возможностям юридическую консультацию можно получить онлайн даже бесплатно.

Жилье с прописанными в нем людьми

Собственно говоря, это не такая уж и большая проблема, ведь в ряде случаев (ч. 2 ст. 292 ГК РФ) новый собственник может выселить из своего жилья чужих людей. Однако делать это придется через суд, так как зарегистрированные жильцы не согласятся. Понимая, что такая ситуация отпугивает потенциальных покупателей, домовладельцы часто снижают цену.

Другое дело, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае все гораздо сложнее. И вашим верным спутником, когда дело доходит до решения этой проблемы, должен стать юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости.

Срочная продажа

Как и в случае с ипотекой и ипотечным жильем, решив купить квартиру, выберите вариант из срочных предложений о продаже, воспользуйтесь услугами опытного риелтора и, при необходимости, юриста. И в первую очередь проверьте чистоту сделки. Что это значит? Дело в том, что на данный момент правовых препятствий для заключения сделки по объекту нет, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.

Этими препятствиями могут быть:

• Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей.
• Отсутствие правоустанавливающих документов (необходимы оригиналы).
• Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
• Самовольная перепланировка.
• Изменение законодательства РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
• Квартира находится в залоге у банка (ипотека).
• Наличие в квартире зарегистрированного арендатора, не воспользовавшегося своим правом на приватизацию.
• Квартира в аварийном доме.

Для этого нужно проверить, на основании какого документа продавец владеет квартирой. В первую очередь проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должны быть сведения о прописке в этой квартире, а также можете перепроверить его на сайте Федеральной миграционной службы. Требуйте подтверждения: справка с места жительства, может быть предоставлена ​​Управляющей компанией (ЖЭУ, ДЕЗА, ТСЖ).

В Росреестр нужно обратиться за справкой из ЕГРП (ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Его можно заказать онлайн, перейдя по ссылке.

Сертификат выдают любому, независимо от того, являетесь ли вы владельцем квартиры или нет. Главное знать точный адрес объекта сделки. Этот документ расскажет вам все о собственниках этой площади, какие и у кого доли, кто прописан в этой квартире, находится ли на момент сделки имущество под арестом или обременено залогом.

Обязательно проверьте все оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или документ, подтверждающий право на наследство.

Посмотрите, кто еще прописан в интересующей вас квартире. Для этого продавец должен предоставить вам домовую книгу и такую ​​же справку о проживании, выданную Управляющей компанией (ЖЭУ, ДЭЗ, ТСЖ). Если проживает несколько человек и все они прописаны, то продавец должен иметь от них письменное согласие на продажу квартиры и доверенность на совершение сделки. И помните, что такой документ указывает на два момента: о проведении самой сделки и о проведении финансовых расчетов. Доверенность должна быть нотариально заверена. Его подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Важный момент, если в квартире прописан ребенок. В такой ситуации необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на проведение данной сделки.

К услугам нотариуса придется прибегнуть и в том случае, если продается унаследованная недвижимость. У такой квартиры может быть несколько владельцев. Во избежание неожиданностей следует обратиться к нотариусу, где подтвердят, закрепил ли заявитель свое право на этот объект или на несколько.

Срочная продажа жилья не является редкостью. Например, если вам нужны деньги на дорогостоящую операцию, в случае срочного переезда, слияния квартир, развода, наконец. Покупая такую ​​квартиру, вы можете получить солидную скидку. Однако иногда слово «срочно!» в рекламе: это только для привлечения внимания покупателя.

Без риэлтора

Многие потенциальные домовладельцы боятся продавать и покупать жилье без агента по недвижимости, полагая, что с ним сделка будет более безопасной. На самом деле безопасность сделки подтверждается юристом и риелтор подбирает подходящие варианты для покупателя.

Отличие риэлтора от юриста, заключается в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная с подбора жилья. Ваша комиссия составляет процент от сделки и обычно совсем недешева. Также, по общему правилу, подписывая с риэлтором Договор на сделку, он не несет ответственности за ее последствия. Что касается адвоката. Проверить чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Вы не выберете вариант квартиры, однако сможете проверить историю: как она была приобретена, возможны ли потом суды. Юрист подготовит документы для сделки, чтобы потом у сторон не было взаимных претензий и сделка не могла быть признана ничтожной.

Как договориться о скидке

Получить скидку возможно, если вы:

• запросить адекватную и разумную торговую скидку;
• дайте понять, что вы купите жилье только за вычетом этой суммы;
• получив отказ, не проходите мимо, а выскажите свой вариант другим продавцам, сообщив им, что сделали аналогичное предложение нескольким заинтересованным покупателям.

Этот подход работает как для продажи нового дома, так и для перепродажи. Но если собственник квартиры волен решать, дать ему скидку или отказать, то торговые агенты такими полномочиями не обладают; они должны согласовать скидку с руководителем Агентства недвижимости. Но чтобы вы согласились дать контактный телефон менеджера для обсуждения снижения цены непосредственно с ним, вам нужно убедить их в том, что вы действительно готовы купить дом.

А пока можно убедить застройщика скинуть пару сотен тысяч рублей, если он готов внести всю сумму сразу, а не в рассрочку.

Российские и зарубежные эксперты по недвижимости едины во мнении, что продавец просто обязан снизить цену, если квартира расположена:

• в доме, расположенном рядом с очистительной станцией;
• в доме, рядом с городским кладбищем;
• в доме, рядом с которым расположен больничный комплекс;
• в доме, расположенном рядом с заводом или комбайном.

И момент. Также можно снизить цену, если в квартире сделан ремонт и продавец ее не узаконил. Подробнее об этом можно узнать в БТИ.

Приобретение квартиры в зачет

Более 55% жителей России, по данным агентств недвижимости, покупают новую квартиру за счет доходов от продажи существующего жилья.

Первый вариант самый распространенный. Вы по обычной и всем известной схеме продаете старую квартиру, а потом выбираете варианты и покупаете новую, с большим количеством комнат, квадратных метров, с изменением площади, а может даже и города, с или без дополнительный платеж.

И второй вариант — купить новую квартиру в компенсацию за старую. В этом случае вы обращаетесь в агентство недвижимости, которое будет заниматься покупкой квартиры, в отношении вашего старого имущества. В чем преимущество? Агентство старается продать квартиру по привлекательной рыночной цене и при этом выбирает нужный вариант либо со вторичного рынка жилья, либо с новостройки. Кроме того, агентство обеспечивает юридическое сопровождение всех сделок. А если, в зависимости от желаемого варианта, доходов все же не хватает, агентство подберет коммерческий банк для получения ипотеки. И, конечно же, поможет оформить необходимый пакет документов для налогового вычета.

Резюме (сводная таблица)

Для вашего удобства мы собрали все способы сэкономить при покупке квартиры в одной таблице и указали, сколько примерно можно сэкономить тем или иным способом.

Вариант	Скидка
Новое здание	от 5 до 30%
Срочная продажа	до 30%
Продажа ипотечной квартиры	до 20%
Продам недостроенную квартиру	до 30%
Залог	до 50%
Этап – яма	от 25 до 60%
заключительные этапы строительства	от 5 до 15%
Покупайте в низкий сезон	до 25%
Неудобная квартира	до 25%
За квартиру на вторичном рынке жилья	до 30%
Нет недвижимости или агентства	до 20%

Обобщаем рекомендации экспертов рынка недвижимости и финансовых экспертов.

Итак, перед покупкой квартиры:

1. Изучите предложения от авторитетных банков по жилищным кредитам. Пожалуйста, внимательно прочитайте основной текст, а также все ссылки и тексты под звездочками.
2. Не пожалейте времени и внимательно все изучите: выводы экспертов о развитии рынка недвижимости, предложения, варианты. Зайдите на сайты агентств недвижимости вашего города и города, где вы планируете покупать недвижимость, они часто публикуют полезную информацию.
3. Узнайте о программах, реализуемых банками в рамках совместных проектов с застройщиками, с Агентствами недвижимости. Очень внимательно изучите опции программы. У вас есть вопросы? Смело звоните на горячую линию. Заранее составьте список вопросов и запишите все ответы. Так вы ничего не упустите при принятии решения.
4. Зайдите на сайты разработчиков и внимательно изучите предлагаемые проекты. Обратите особое внимание на варианты сложной застройки. Для обустройства инфраструктуры микрорайона, кв.
5. Соберите информацию от друзей и знакомых, как и почему можно избавиться от цены на квартиру. У кого и когда они приобрели имущество? Пусть они поделятся с вами своим опытом.
6. Составьте таблицу. Внесите в него всю собранную информацию, посмотрите плюсы и минусы каждого из вариантов. Это поможет вам принять правильное решение.