Первым делом необходимо узнать у продавца кадастровый номер земли, которую вы хотите посмотреть. Имея на руках номер участка, вы можете запросить кадастровую выписку на сайте росреестра. Из выписки вы узнаете точную площадь земли, ее кадастровую стоимость, месторасположение и форму участка, вид разрешенного пользования (для строительства дома должна быть категория ИЖС или ЛПХ), назначение земель (только земли населенных пунктов, так как на землях других категорий строительство дома проблематично или запрещено), а также сведения о владельце продаваемой земли – тот ли это человек, с которым вы общаетесь по поводу продажи, и если нет – то какие он имеет правомочия на совершение сделки.
Вы также можете открыть публичную кадастровую карту и увидеть изображение земли на местности и расположенные в непосредственной близости объекты. Насторожитесь отметкам «для промышленного производства» – возможно, под вашими окнами планирует развернуться лесопилка или небольшой завод.
Генеральный план муниципального образования позволит определить существующие и будущие объекты, которые также имеют значение для комфортного проживания. Если сегодня продавец предлагает вам участок в тихом сосновом бору, то уже завтра половина леса может уйти под вырубку, а на ее месте пройдет крупная магистраль или транспортная развязка. На словах собственника участка все может быть идеально, а на генплане вы сразу увидите, в чем подвох. Генеральный план можно найти на сайте администрации поселения.
Содержание
Выбрать город или пригород
Связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города стоит в 10 раз дороже чем в пригороде. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.
Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.
Целевое назначение участков
У каждого участка земли есть целевое назначение, которое можно проверить по документам. Например, для сельскохозяйственных нужд, промышленных предприятий и под жилую застройку. У этих назначений есть еще «подкатегории» – виды разрешенного использования земельного участка. Категории могут иногда «пересекаться» (например, с/х земли также могут выделить под ИЖС).
Мы не будем утомлять вас юридическими дебрями законодательства. Главное – обращайтесь к надежному продавцу, а не к риэлтору-однодневке. Тогда и проблем с участком не будет, получите именно то, что вам подходит с нужной документацией.
Остановимся на основных видах использования земли, которые подходят для строительства жилого дома:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Дачное строительство;
- Крестьянско-фермерское хозяйство;
ИЖС позволяет возвести отдельно стоящий дом высотой не более 20 м и 3-х этажей.
В дачных и садоводческих товариществах (кооперативах, партнерствах) тоже можно построить дом. Ходят упорные слухи, что в таких домах нельзя прописаться. На самом деле нет законов, запрещающих регистрацию в них. Главное, чтобы дом подходил для постоянного (круглогодичного) проживания и лучше подтвердить этот факт экспертным заключением.
Фермерское хозяйство, на первый взгляд, совсем из другой «оперы», но на таком участке можно построить дом. Правда, придется вести хозяйство (или хотя бы делать вид). Например, посадить несколько плодовых деревьев, чтобы у налоговой не возникало вопросов.
Решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ
Если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.
Чаще всего доступны:
- Коттеджные поселки разного уровня
- Дачные товарищества
- Населенные пункты
Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:
- возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
- четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
- возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
- возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).
Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.
Продажа земельных участков в готовых коттеджных поселках https://villa66.ru/kupit-zemlyu-pod-stroitelstvo в Екатеринбурге и Свердловской области
Изучить инфраструктуру
Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.
Подъездные пути
Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.
Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.
Транспорт
Даже если вы планируете пользоваться автомобилем, наличие железнодорожного и автобусного сообщения с крупными городами будет только плюсом. Ведь машина может сломаться или вы не сможете сесть за руль по состоянию здоровья. Лишняя возможность срочно добраться на работу или в больницу не помешает.
Электроснабжение
Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.
Газоснабжение
Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.
Водоснабжение
Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.
Канализация
Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.
Детальный осмотр земельного участка под строительство
Попадая на участок, осмотритесь вокруг: не пролегают ли в непосредственной близости линии электропередач, не смотрит ли на вас чей-то любопытный взгляд с балкона пятого этажа расположенной рядом многоэтажки, не шумит ли автомойка и не воняет ли конезавод? Если на первый взгляд все в порядке, и через дорогу не виднеется кладбище, можно продолжить осмотр участка. В случае обнаружения хотя бы одного из перечисленных признаков смело торгуйтесь и сбивайте цену, даже если данные факторы для вас не особо и важны.
Одновременно с понижающими цену участка критериями важно обратить внимание и на то, что может повысить стоимость каждой сотки. До 30% стоимости земли может добавить расположение рядом живописного пруда или опушки леса. Возвышенность и изолированность от сельского «муравейника» еще один фактор, влияющий на удорожание цены. Вид на горы, море, холмистая местность, экологически чистый район, в котором вы смотрите участок, тоже прибавляют тысячи к цене. Насторожитесь, если в 5-7 километрах от вас располагается заброшенная ферма или конезавод – рано или поздно он может снова начать функционировать и распространять в вашу сторону классический деревенский аромат. Еще хуже, если вместо фермы вы почувствуете запах мусоросжигательного завода или химического производства – такой участок вы вряд ли сможете в дальнейшем перепродать.
Любителям сельской тишины также следует изучить местность на предмет производителей шума, к которым относятся сельские клубы, супермаркеты и ночные кафе, поляны для пикников и пляжи с тарзанками. В таких районах и днем, и ночью в любое время года вы будете слышать громкий смех, крики и песни праздно проводящих досуг местных жителей и приезжих туристов. Лучший способ узнать о злачных местах – расспросить соседей, этот способ действует всегда верно.Не бойтесь задавать вопросы владельцу продаваемого участка, изучать местность, казаться дотошным и занудным. Стоимость земли и вложения в строительство дома вынуждают тщательно готовиться к покупке, иначе вы можете потерять время и деньги вместо того,чтобы наслаждаться загородным отдыхом на загородной фазенде.
Форма участка
Казалось бы, форма не самый важный вопрос при покупке участка под застройку, но ИЖС накладывает некоторые обязательства на размещение дома. Например:
- Расстояние не менее 6 м до другого жилого дома
- Не менее 3 м до других построек
- Не менее 5 м от дороги
Поэтому, несмотря на то, что общая площадь подходит, вы можете не вписаться в установленные нормы из-за неправильной геометрии участка. Обязательно учитывайте это.
Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.
Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.
От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.
Проверить геологию и рельеф местности
Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:
- грунтовые воды залегают очень близко;
- очень малая плотность земли (дом может просесть);
- мало пригодны глинистые грунты.
Значительно удорожает строительство:
- Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
- Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).
Правильно выбрать форму собственности
Плюсы и минусы участка в аренде
Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.
Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.
Плюсы и минусы участка в собственности
Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.
Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.
Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер
У вас остались вопросы?
Пишите в комментариях и я на них отвечу.
